Perkant naują būstą tiesiai iš projekto plėtotojo ar valdytojo, paprastai, pasirašoma preliminarioji sutartis. Joje, lyginant su pagrindine, notarų biure sudaroma pirkimo–pardavimo sutartimi, neapibrėžtumo yra daugiau. Todėl pirkėjai, sudarydami preliminariąją sutartį kartais jaučiasi nesaugiai. Kam yra sudaroma tokia tarpinė sutartis, kurios žmonių matomos rizikos yra tikros ir į jas reikia atkreipti dėmesį, o kurios – tik mitai, pasakoja kūrybiškų NT projektų ir vietokūros kompanijos „Citus“ teisininkas Silvestras Sušickis.
Preliminarioji būsto pirkimo–pardavimo sutartis, dažniausiai, sutinkama naujos statybos projektuose, yra pardavėjo (plėtotojo) ir būsimo pirkėjo susitarimas, kuriuo plėtotojas įsipareigoja pastatyti ir vėliau, notarinės formos sutarties pagrindu, parduoti pirkėjui būstą, o pirkėjas įsipareigoja jį įsigyti ir, po preliminariosios sutarties sudarymo sumokėti avansą, o po pagrindinės – visą sutartą kainą.
„Teisiniu požiūriu, preliminarioji sutartis nėra ypatinga ar sudėtinga. Tačiau, atsižvelgiant į jos finansinį mastą bei į tai, kad dauguma pirkėjų tokių sandorių sudaro vieną ar kelis per visą gyvenimą, jiems, natūraliai, kyla nemažai klausimų. Tačiau tokių sutarčių poreikį diktuoja būsto rinkos aplinkybės, o kai kuriais atvejais pirkėjams jos yra net parankios, jei pastarieji atidžiai atlieka namų darbus“, – sako „Citus“ teisininkas Silvestras Sušickis.
Būsto rinka yra dinamiška, joje daug pokyčių – ir teisinio reguliavimo, ir reikalavimų bei klientų lūkesčių, ir darbų bei medžiagų kainų srityse – todėl plėtotojai, siekia efektyviausiai valdyti verslui kylančias rizikas ir finansinius srautus. Dėl to jie dažniausiai pardavimus pradeda dar nepabaigę statybų, tačiau turėdami pakankamą projekto apibrėžtumą – patvirtintus detalius projekto sprendinius, finansavimą, terminus ir pan., pastebi ekspertas. Ir šis principas galioja ne vien Lietuvoje.
„Svarbiausias dalykas, kuris yra aktualus pirkėjams, yra esamos kainos užfiksavimas. Ypač atsižvelgiant į aplinkybę, kad būsto paklausa turėtų augti. „Citus“ analitikai skaičiuoja, kad vien Vilniuje būsto laukiančių pirkėjų skaičius gali siekti 10 tūkstančių, o tokiam kiekiui žmonių nusprendus įsigyti kainos ims augti sparčiai. Šiandien rinkoje yra įvykusi natūrali atranka ir dalis mažiau patyrusių ar neapibrėžtumui atsparių plėtotojų iš jos pasitraukė. Tačiau patikimumą įsivertinti prieš sudarant preliminariąją sutartį reikia vis tiek“, – pabrėžia S. Sušickis.
Kaip užtikrinti, kad svajonių būstas bus toks, kokį pirkome
Kaip minėjo „Citus“ teisininkas, naujos statybos būstą dažniausiai perkame dar nesibaigus statybų procesui ir neužregistravus turtinių vienetų. Tikimės, kad statybos bus baigtos, baigtos laiku ir būstas bus toks, kokį mums pardavė – kokį jį matėme brėžiniuose, vizualizacijose ir projektiniuose sprendiniuose.
„Įsigyjame svajonę ir pardavėjui suteikiame pasitikėjimo kreditą. Didelių rizikų, kad nusipirksime katę maiše nėra, nes egzistuoja daugybė saugiklių – pradedant kontrolės ir vartotojų apsaugos mechanizmais, numatytais įstatymuose, ir baigiant šio proceso partnerių, pavyzdžiui, būstui paskolą suteikiančių bankų vykdomu rizikų valdymu. Tačiau turime atsakingai sprendimą priimti ir patys: rinktis būstą iš patikimų, rinkoje seniai veikiančių, žinomų plėtotojų. Tokios kompanijos saugo savo reputaciją, turi patikimą finansinį užnugarį, todėl būsime garantuoti, kad viskas vyks sklandžiai“, – pabrėžia žinovas.
Bet kuriuo atveju, prieš pasirašant preliminariąją sutartį, teisininkas pataria atidžiai patikrinti įvardijamą perkamo būsto projektinį numerį, plotą, kambarių skaičių, aukštą ir kitus požymius – jie privalo atitikti nurodytuosius pirminiuose dokumentuose.
Dažnai klausimų ar abejonių sukelia tai, kad preliminariojoje sutartyje yra nurodomas „preliminarus“ būsimo būsto plotas, kuris gali kisti.
„Bene kiekvienas esame įsivertinę savo poreikius bei galimybes – kokio ploto mums reikia ir kokį galime įsigyti. Jei pabaigto būsto plotas padidėtų ar sumažėtų reikšmingai, pavyzdžiui, 10–20 kv. m, tai būtų problematiška. Tačiau šio momento mitologizuoti neverta. Realybėje, tokie būsimo buto ploto pasikeitimai būna minimalūs, bet niuansus reikia žinoti ir į juos atkreipti dėmesį“, – sako „Citus“ teisininkas.
Pasak S. Sušickio, profesionalūs ir atsakingi plėtotojai šiuos pokyčius suvaldo atidžiai projektuodami ir statybų metu nenukrypdami nuo patvirtinto projekto. Kokybiškai parengtose preliminariosiose sutartyse pirkėjai visuomet ras sąlygą dėl galimo būsimo būsto ploto pokyčio tolerancijos – ji, paprastai, siekia iki 2 kv. m.
Statomo būsto plotas gali pasikeisti dėl kelių priežasčių: statybų eigoje galimų projektinių pakeitimų ar statybos praktinių aspektų. Tačiau, jei preliminarus plotas de facto sumažėja ar padidėja daugiau nei sutartyje nurodyta tolerancijos riba, pirkėjas turi teisę nutraukti sutartį be jokių neigiamų pasekmių savo atžvilgiu. Šias nuostatas reikia susirasti preliminariojoje sutartyje ir su jomis susipažinti.
Dėl tos pačios priežasties – preliminaraus ir tolerancijos ribose galinčio kisti būsto ploto – preliminariojoje sutartyje nurodoma ir negalutinė, preliminari kaina. Svarbiausias rodiklis perkant būstą yra kvadratinio metro kainą, kurią esame suderėję su pardavėjais, kurią ir užfiksuojame šioje sutartyje. O baigus statybas ir atlikus kadastrinius matavimus bei užfiksavus galutinį būsto plotą, pagal sutartą kv. m kainą bus apskaičiuota ir galutinė būsto kaina.
„Kaip minėjau, svarbiausia yra patikrinti, ar preliminariojoje sutartyje yra numatyta ta kvadratinio metro kaina, kurią sutarėme pirkdami būstą. Jei ji nurodyta teisinga, o galima ploto paklaida mus tenkina, būsime užfiksavę aktualią kainą ir žinosime, kad valdome savo svajonių būstui numatytą biudžetą. Tai labai svarbu esant kainų augimui, nes tikimybė, kad būsto kainos mažės yra ypač menka. Joms augant svarbu, kad būsto plėtotojas negalėtų manipuliuoti rinkos situacija, todėl turime patikrinti, ar sutartyje nėra kokių nors laisvai interpretuojamų ir mums neparankių punktų. Taip pat labai svarbu rinktis patikimą plėtotoją, kuris sau neleistų bandyti pasinaudoti susiklosčiusia situacija“, – primena ekspertas.
Preliminariojoje sutartyje, paprastai, numatomas avansinis mokėjimas – jo dydis, sumokėjimo terminas ir kitos sąlygos. Dažniausiai, tai yra 15 proc. būsto vertės, apskaičiuojamos pagal preliminarų jo plotą, bet ši dalis gali būti ir didesnė. Tai yra ne tik įstatymiškai reikalaujamas pirkėjo nuosavų lėšų indėlis, jei būstas perkamas su paskola, bet ir garantas, kad pirkėjas yra rimtai apsisprendęs, todėl plėtotojas gali planuoti savo finansinius srautus statybai.
Jei atsisakytume vykdyti preliminariąją sutartį dėl nuo plėtotojo nepriklausančių priežasčių, avansas ar jo dalis gali būti naudojama netesyboms sumokėti.
Kodėl nevienodos šalių sąlygos
Paprastai sutartyse pirkėjui ir plėtotojui (pardavėjui) numatoma skirtinga atsakomybė už įsipareigojimų nesilaikymą. Tai, natūralu, gali kelti klausimų, todėl kūrybiškų NT projektų ir vietokūros kompanijos „Citus“ teisininkas paaiškina, kuo šie skirtumai grindžiami.
„Visų pirma, skirtingas sąlygas – pavyzdžiui, netesybų sumą dėl sutarties nutraukimo, kuri gali skirtis dvigubai ar dar daugiau – lemia skirtingas šalių prisiimamos rizikos lygis. Pirkėjas, sudaręs preliminariąją sutartį, realiai, rizikuoja tik sumokėtu avansu, kuris gali siekti, tarkim, 10 000–20 000 eurų. Tuo tarpu plėtotojas prisiima atsakomybę prieš projekto kreditorius, statybų rangovus, kitus turto pirkėjus ir šios atsakomybės dydis dažnai neapsiriboja 10 mln. Eur suma“, – aiškina S. Sušickis.
Siekdamas suvaldyti prisiimamas rizikas, plėtotojas tokiu būdu užsitikrina saugiklius, kad pirkėjai taip pat vykdys preliminariosios sutarties nuostatas. Tai ypač aktualu kai rinkoje yra daugiau rezervacijomis spekuliuoti linkusių pirkėjų.
Tačiau šie skirtumai tarp pirkėjo ir pardavėjo sąlygų gąsdinti neturėtų, sako teisininkas. Plėtotojo pagrindinis tikslas yra pastatyti bei parduoti turtą, gauti pelną ir toliau investuoti, o ne konfliktuoti su savo klientais ir gyventi iš taikomų baudų. Todėl jas patikimi plėtotojai taiko tik išimtiniais atvejais, kai pirkėjai piktybiškai pažeidžia preliminariąją sutartį.
Paskutinis žingsnis, notarinis pirkimo–pardavimo sandoris
Viena iš pagrindinių preliminariosios sutarties sąlygų yra terminas, iki kada plėtotojas pabaigs būsto statybos darbus ir pakvies pasirašyti pagrindinę sutartį. Labiau ar mažiau apibrėžta ši sąlyga turi būti įtraukta visose kokybiškai paruoštose preliminariosiose sutartyse.
Būsto pirkėjai labiausiai baiminasi dėl numatomo šio termino pratęsimo sąlygų, pagal kurias jį vienašališkai plėtotojas gali pratęsti kažkuriam laikotarpiui.
„Tokia sąlyga yra teisėta bei pagrįsta. NT projekto plėtra yra sudėtingas procesas, kuriam įtaką gali daryti biurokratinis mechanizmas, susijusių institucijų bei tarnybų veikla ir net oro sąlygos, būtinos vienų ar kitų statybos darbų vykdymui. Kartais įvyksta ir nenumatytų aplinkybių, dėl kurių statybos gali būti stabdomos – pavyzdžiui, statybvietėje atkasama archeologinė vertybė ir būtina atlikti tam tikrus tyrimus. Todėl termino pratęsimo galimybė yra įtraukiama į sutartis ir padeda suvaldyti plėtotojų rizikas bei pirkėjų lūkesčius“, – sako teisininkas.
„Citus“ žinovas pabrėžia, kad terminų pratęsimas plėtotojui kainuoja brangiai – tenka ilgesnį laiką mokėti įsipareigojimus projekto kreditoriams, darbuotojams, rangovams ir t. t. Todėl auga projekto savikaina, taigi, plėtotojas jokiu būdu nėra suinteresuotas naudotis šią sutarties sąlyga. Tačiau vėlgi svarbu atkreipti dėmesį, kaip ji aprašyta: ar nurodyta, kokiomis aplinkybėmis, kiek kartų ir kokiam laikui terminai gali būti nukelti.
